自2018年发改委出台大型主题公园投资限制令以来，主题公园与房地产捆绑的时代已经结束。然而，各地对建设主题公园的热情并未消退，反而出现了一种“城投+主题公园”的新模式，正在全国范围内兴起，可能将导致新的“主题公园投资泡沫”。

河南、湖北大型主题公园内卷

华侨城文旅科技集团、南阳产业投资集团以及宛城区于2023年8月8日签署了一份关于南阳高铁新城文旅示范项目的合作协议，旨在推动南阳华侨城项目的建设。该项目预计将占地约1052亩，涵盖水公园、嘉年华乐园、主题商业街区以及主题酒店等多元化设施。

河南南阳的邻居湖北襄阳，是华侨城集团投资700亿元打造的奇幻度假区。这个度假区包含四大主题乐园——奇幻谷大型宇宙探索主题乐园、奇梦海滩水乐园、奇趣童年亲子乐园、云海汤泉。除此之外，还有配套的酒店、住宅和商业街等设施。

襄阳华侨城奇幻度假区奇幻谷

 此前，襄阳华侨城度假区开业，吸引了30万南阳游客前往游玩，“南阳赚钱襄阳花”一度成为热门话题。在南阳市第七届人民代表大会上，政府领导表示，这一现象让他深感震撼，认为这反映了南阳市服务业和文旅文创产业的落后。他强调，必须加快发展本市的相关产业，为市民提供更多就业机会和优质服务。

南阳加速文旅招商，2023年2月，南阳市领导与华侨城、华强方特、常州恐龙园、锦上添花文旅集团高层进行密集会见。最终选择华侨城作为合作伙伴。襄阳已有一座华侨城，南阳也要有，“南阳赚钱要在南阳花”。

如果仅有南阳和襄阳在角逐主题公园的客户群体，那情况还好。然而，我们将视线投向周边，发现还有更多的竞争者。

河南驻马店正在建设方特熊出没旅游度假区一期工程，该项目占地672亩，包括熊出没乐园、熊出没水上乐园、熊出没主题酒店和后勤配套设施等。

襄阳的邻市十堰市，于2022年3月启动了十堰方特项目。该项目占地1015.1亩，总投资46.5亿元，将运用最新的科技手段，包括3D技术、VR实景演艺、虚拟现实、立体影院等，建设一个集教育与娱乐于一体的新型主题文化园。

位于湖北荆州，距离襄阳仅两小时车程的荆州方特一期于2019年开业，投资超过30亿元，拥有40多项游乐设施。目前，荆州方特二期正在积极建设中。整个荆州方特度假区预计总投资230亿元，占地面积超过2000亩。

荆州方特“山海奇幻夜”

 位于湖北省孝感市的孝感方特项目已于2023年2月与华强方特签署合作协议。该项目计划总投资43亿元，规划用地1135亩，将建设包括方特文化科技创新示范园、熊出没水上运动基地以及熊出没主题酒店在内的三个重要项目。

说到孝感，我们自然会想到它的邻居武汉。武汉是一个充满活力的城市，拥有许多引人入胜的景点。首先，不能不提的就是武汉欢乐谷，一个集游乐、表演、科技于一体的大型主题公园，给游客带来了无尽的欢乐。另外，汉秀也是武汉的一大亮点，这是一场融合了灯光、音乐、舞蹈和水上表演的盛宴，让人陶醉其中。当然，武汉还有许多其他值得一游的景点，比如曾经在此折戟的武汉万达电影乐园，游客可以在这里体验到电影般的视觉盛宴。

这片区域仅有一座大型城市，武汉，却云集了近10家大型主题公园。此外，还有宜昌宋城·三峡千古情、荆门欢乐世界、随州西游记公园等其他中小型主题公园和游乐园。

城投公司入局 加剧投资过剩

如此密集的建设大型主题公园，当地真有那么多消费需求吗？

确实，从市场化的角度来看，如此密集地投资大型主题公园确实存在过剩风险。然而，这些项目的投资逻辑和方式并不完全遵循市场化原则。除武汉欢乐谷和襄阳华侨城奇幻度假区外，其他提到的项目均采取了“城投公司+主题公园”的投资模式。

在荆州方特项目中，荆州文化产业投资集团投资占比高达95%，而华强方特的投资占比仅为5%。在其他项目中，如十堰方特，由十堰城控资产运营公司和十堰聚鑫国投公司共同投资，华强方特并未参与物业资产层面的投资，仅成立了合资的运营公司。在驻马店方特项目中，由驻马店市发展投资集团进行投资，华强方特同样未参与投资，仅成立了合资的运营管理公司。孝感方特项目由湖北澴川国有资本投资运营集团进行投资，华强方特的投资占比份额并未披露。南阳华侨城项目的投资方为南阳产业投资集团有限公司和南阳新城建设投资开发有限公司，华侨城文旅科技集团的投资占比份额也未披露。

实际上，自2016年起，华强方特已不再以重资产投资的方式开展主题公园项目。取而代之的是，他们转变为乙方，承接各地城投公司的项目需求，为其提供从规划设计到建设施工费、游乐内容创作、品牌和IP授权以及运营管理等全方位的服务。

华强方特目前已经建成和正在建设的主题公园项目有50多座，但其中只有芜湖、青岛、沈阳、郑州、天津、株洲等6处是由华强方特自主投资建设的。其他项目都是由当地城投公司投资的，例如在太原方特项目中，华强方特的持股比例为5.2%，而太原市龙城发展投资集团的持股比例为94.8%；在徐州方特项目中，华强方特的持股比例为5.4%，而徐州汉盛建设开发集团的持股比例为94.6%；在大同方特项目中，华强方特的持股比例仅为0.7%，而大同市文化旅游集团的持股比例高达99.3%。

而华侨城文旅科技集团正是华侨城设立的对标华强方特的存在，华侨城旗下的欢乐谷主题公园项目均为自投，且位于北京、上海、深圳、武汉、南京这些中心城市，而华侨城文旅科技集团旗下的卡乐星球系列，主要为轻资产模式，位于常德、柳州等三四线城市，分别与当地城投公司常德经投集团、柳州东城集团合作。此次与南阳市政府合作开发南阳华侨城项目的，也是华侨城文旅科技集团。

自投公司与城投公司不同，自投公司需要自己承担市场风险，因此不会盲目投资。例如，华侨城的自投产品欢乐谷只投在中心城市，而华强方特的自投项目也仅在经济发达的城市。芜湖和株洲的项目之所以得到投资，是因为当地政府提供了较为优厚的招商政策，给予了大量政府补贴。

城投公司投资主题公园，基本上是受地方政府主导的。地方政府经常对主题公园产生强烈的投资冲动，不顾市场条件是否成熟，强行推动项目上马。这种现象并不罕见。

过去，地方政府曾通过将主题公园和地产相结合的方式吸引投资商，万达集团投资的13座万达文旅城就是其中的典型例子。各大房地产商也纷纷推出各自的主题乐园类“文旅城”，如山水文园与美国著名主题公园集团六旗的合作项目。然而，这些“房地产+主题公园”的项目现在要么成为了各地产商难以处理的负担，要么已经消失无踪。因此，为了规范主题公园领域的投资行为，发改委在2018年出台了政策，禁止主题公园和房地产的捆绑销售。

城投公司现如今已经崭露头角，逐渐成为地方政府推动主题公园项目的得力干将。与传统的房地产企业不同，城投公司的投资策略更加非市场化，甚至无需考虑盈利问题。他们不断进行融资、发行债券以及借新还旧的操作，以维持整个运营体系的持续运转。

大型主题公园在投资和运营方面一直面临重大挑战，其回收周期也相对较长。当项目投资不再以市场为导向时，其经营结果自然会受到影响。以华强方特项目为例，尽管与各地城投公司合作，但其经营状况普遍处于亏损或微利状态。

 嘉峪关丝路神话、长沙方特、大同方特、太原方特、荆州方特、济宁方特和泰安方特在2022年均呈现亏损状态。受疫情影响，这些亏损属于意料之中。然而，追溯到2018年，方特的一些项目业绩也并不理想。例如，芜湖方特、青岛方特和沈阳方特在2018年均出现亏损。

现在，随着地方政府加快了新主题公园项目的开发，各地的旅游客群被进一步分散，大型主题公园在各地的业绩将面临更大的挑战。

事实上，发改委在2018年实施了主题公园投资限制令，旨在解决盲目投资和同质化竞争等问题。发改委强调，各地应综合考虑经济社会发展、区域人口规模、城市化程度和旅游市场条件等因素，严谨科学论证，研究本地区主题公园项目的数量和布局。要避免一哄而起、盲目跟风和同质化竞争，防范地方债务、社会和金融等风险。

知酷文旅认为，政府推动旅游业发展、促进地区消费的做法是正确的。然而，城投公司作为投资主体，选择投资大型主题公园可能不是最佳决策。

大型主题公园的优点在于能够迅速吸引大量游客，有效带动旅游业发展。这不仅加快了建设速度，而且可以迅速看到政绩。然而，其缺点同样明显，如过度同质化现象，一旦市场饱和，这些主题公园可能变成一堆废弃的钢筋水泥。这个规律已经在日本的旅游业发展历程中得到充分验证。因此，国家需要严格控制主题公园的建设。

对于河南和湖北交界处的几个地市，它们周边仅有武汉这座中心城市，却有近十个大型主题公园项目的聚集，且大部分由地方城投公司投资。这种情况显然并不健康，因此，希望各地政府在引入大型主题公园项目时能够更加长远地考虑。

襄阳的乐园或许在起初的几年能吸引南阳的游客，但时光荏苒，消费者的需求也在变化。三五年后，这种产品或许将失去它的魅力。如果南阳能预见未来的旅游市场变化，提前规划并推出相应的产品和项目，那么三五年后，或许会出现南阳旅游业的繁荣景象，吸引襄阳的游客前来消费。

本文转自“知酷文旅”公众号